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房地产企业信托贷款利息如何扣除

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发表于 2018-6-23 12:22:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
由于国家进一步加大了对房地产市场的宏观调控力度,金融企业在对房地产开发企业的资金支持规模、力度等方面都在减小,房地产开发企业由于资金短缺,不得不另劈溪径选择其他的融资渠道,而信托筹资就是其中之一。



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但是,实践中税务机关在对于房地产企业信托贷款利息扣除问题上,可以说是处理标准不一,表现为不同的税种有不同的规定,主要反映在企业所得税和土地增值税的计税扣除上。企业所得税和土地增值税对利息扣除的规定有何不同?信托贷款利息允不允许扣除?是全额扣除还是限额扣除?如何证明同期同类贷款利率?对于扣税凭证有无要求,有利息通知单没有发票能不能扣除?等等。导致很多开发企业财务人员感到无所适从。
  
为此,智慧源(中国房地产财税咨询网),作为15年来从事房地产财税研究的地产财税专家,来对上述问题进行分析,希望对您有所帮助。
  
一、企业所得税和土地增值税对利息扣除的相关规定
  
(一)企业所得税关于利息扣除的规定
  
《企业所得税实施条例》第三十八条规定:企业在生产经营活动中发生的下列利息支出,准予扣除:(一)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;(二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
  
(二)土地增值税关于利息扣除的规定
  
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
  
二、企业所得税和土地增值税对利息扣除的规定有何不同?
  
从相关规定中我们不难看出,企业所得税所有规定表述的都是按照不超过“金融企业”同期同类贷款利率计算的数额,这当中的“金融企业”就包括了包括银行、财务公司、信托公司等,也就是说,在企业所得税的计税利息扣除上,凡支付给“金融企业”的利息都可全额在所得税前据实扣除。
  
而土地增值税中的计税扣除,都表述的是最高不能超过按“商业银行”同类同期贷款利率计算的金额。凡支付给非银行金融企业的利息支出,必须与“商业银行”同期同类贷款利率相比对,对超过部分要作纳税调整。
  
三、信托公司的性质
  
根据经营业务的性质,信托公司属广义上的金融机构,但他与各类银行等专业金融机构相比,不管是金融政策、经营范围等都存在较大的差异,具有独立的特殊性。根据中国银行业监督管理委员会发布的《信托公司管理办法》规定:信托公司不得开展除同业拆入业务以外的其他负债业务。即没有吸收负债性质的信托存款来发放贷款的业务。
  
而商业银行是以多种金融负债筹集资金,多种金融资产为经营对象,具有信用创造功能的金融机构,其业务主要是吸收公众存款,发放贷款业务。
  
因此,从税收政策上来讲,信托公司是金融机构,但他不属于“商业银行”性质的金融机构。
  
四、信托贷款利息允不允许税前扣除?是全额扣除还是限额扣除?
  
从上述分析中我们不难得出这样的结论:首先,信托贷款利息是允许扣除的,企业所得税和土地增值税都允许扣除,但利息扣除标准在不同的税种征管上有不同的规定,企业所得税允许全额扣除,而土地增值税是限额扣除,即最高不能超过按“商业银行”同类同期贷款利率计算的金额。
  
当然,土地增值税对于利息扣除企业还有另外一种选择----计算扣除,即《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第(二)款规定,凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
  
五、如何证明“同期同类贷款利率”?
  
《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第一条关于金融企业同期同类贷款利率确定问题规定,鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况,企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时,应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”,以证明其利息支出的合理性。
  
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中,应包括在签订该借款合同当时,本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业,包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
  
六、企业向信托公司支付借款利息,是否需要取得发票?可否只以利息单作为入账凭证?
 
一直以来,信托公司拒绝给借款人开具利息发票,只开具各式各样的利息清单或收据,似乎已成“惯例”。例如天津国税对此的答复,企业向金融机构支付借款利息应以发票作为税前扣除凭证,金融机构利息结算单也暂可作为税前扣除凭证。企业向金融机构支付的手续费支出应以发票作为税前扣除凭证。
  
但这仅是天津国税的口径,同时说的是“暂可作为税前扣除凭证”;《中华人民共和国发票管理办法》规定,一切从事生产经营的单位,收款时都必须开发票。并没有例外的规定和授权税务机关对某些行业网开一面。金融机构是企业性质、金融机构的利息收入属于增值税应税范围、增值税应税范围的税前支出需要发票作为税前扣除凭证;所以上述答疑中“企业向金融机构支付借款利息应以发票作为税前扣除凭证”中有一个“应”字!
  
智慧源的观点,企业向信托公司支付借款利息应当索要利息发票。


  作者系智慧源(深圳)管理顾问股份公司高级咨询师



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