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央行加息使个人房贷门槛抬高

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发表于 2019-5-13 01:12:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
事件:  
近日,传出消息,在缺乏房产担保变现的保障,银行已普遍产生惜贷现象,提高了房贷门槛,个别银行首付比例最高提至5成。  
事件背景:  
2005年1月1日起正式执行的最高人民法院《人民法院民事事中查封、扣押、冻结财产的规定》,《规定》第6条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖,变卖或者抵债。”按此规定,如果银行贷款人未能如约还贷,商业银行将不能拍卖、变卖或者抵债。对此,深京沪银行同业已上书最高法院,请求出台更明确、可行的实施细则。由于最高院最终司法解释的具体内容目前仍是未知数,在这段时期里,银行的房贷政策还是有可能发生变化。而另一方面,据深圳《晶报》记者所了解到的信息显示,为应对此《规定》,交行开始考虑在对借款人偿还能力的审查上,重点放在首期款和收入证明上,对小户型按揭的借款人,首期款由原来两成增到三成,对收入来源不稳定的小户型借款人,首期款可能须达五成以上。  
中原看点:  
1、市场反应:央行尚未出台政策,碍于竞争激烈,市场仍普遍实行2成首期款的方式  
按《规定》的“生活所必需的居住房屋”应该是指住宅物业,为此中原研究部在2月24日对深圳市2005、1、1以来新开售的住宅物业以及现时深圳中原所代理40多个在售物业进行调查取证,资料显示,目前而言,除了一小部分口岸区域的小户型物业还有低首付(即1成首期)的方式外,其余在售物业基本都需要支付两成的首期款。而所有的被调查物业均表示,2成首期款的方式,现时在大部分银行里还可办到,提高房贷成数,让借款人多付首期款,银行的风险将会减小,但在实际操作中,因碍于同业间激烈的竞争,银行是不会轻易提高房贷首付比例。即使至于央行政策要改变,相信也会和加息般有一段缓冲期,但以往通过发展商调节的“零首付、1成首付”等方式相信实行的可能性会很低。而楼市也因为刚刚经历了“农历新年”的休养生息期,暂时也没对该政策有较大的反应。  
而事实上,虽然央行还没有对首期款有明确的政策规定,但银行自2004年国家宏观调控以来,已明显收紧了贷款政策,对于“零首付”、“1成首付”的低首付方式,虽然发展商能做内部调整,但被拒的可能性还很大,所以自2004年宏观调控以来,深圳楼市的首期款普遍已企稳2成或以上,采取“零首付”、“1成首付”的方式已是极个别的现象,部分项目也仅是“在规定的时间对规定的户型”实行“低首付”的促销策略。而对于现时那一小部分可采用支付1成首期方式的小户型,其实其在银行的表现形式,也是“首期款为2成”,但对内发展商会对其进行调节,其形式不外乎两种,一是发展商买1成送1成;另外一种就是客户先付1成首期,另外1成首期由发展商垫付,客户分期无息归还。  
2、借鉴香港,提高首付可为楼市降温,但2成首期款对于银行体系而言亦已相当稳健  
2004年政府的宏观调控仅是从供给层面限制房地产市场的过快发展,然而市场的需求并没得到有效的抑制,虽然2004年10月央行加了息,但也由于调息的幅度不大,供款额每月几十块的“差额”,并未影响到置业者的置业热情。有传言,中国已进入加息周期,假如息口过快增长,因其对房地产消费市场的影响不仅仅是新需求,还包括那些正在银行做按揭的已购房者,最终带来的是“断供”及“置业成本增长,最终影响房价走势”、“老百姓买不起房”等巨大风险。因而目前市场上也出现了对“首付款”问题的探讨。  
事实上,低首付的方式,确实帮助了不少负担不起首期款的置业者获得置业的机会,但同时也令一些投机者有机可乘,从中获利。香港在九十年代以前,因市场较为健康,楼市一直维持九成按揭,但从九十年代之后开始炒风四起,九七年达到登峰造极的程度,似乎只要入市买楼就能赚钱,为此,当时才推出七成按揭,目的无非是要为炽热的炒楼风气降温。事实上,自从七成按揭实施以来,确实阻遏了不少炒风,挽救了不少人,使之免于跌落负资产陷阱。  
同时也参考香港同业经验,深圳楼市所采取的2成或以上的首期款对于银行而言,已是非常稳健的,加之现时深圳的置业者多以自住或长线投资为目的,投机性质相对少,供需结构合理,所以银行方面如能加强对个人支付能力的审核,或参照香港的方式将银行风险转嫁(现时香港银行已实现九成半按揭),银行按揭业务风险既可处于安全水平,也不会限制了置业者的置业需求。  
3、置业宜量力而为  
假设“提高首付”方式若然真实行,短期内必然会使到一部分有自住需求但却无法支付高首期款的置业者推迟置业,但对于置业人士而言,“低首付”只不过减轻首期的压力,真正压力将出现在周期性的加息上,更何况目前国内已进入加息周期,所以用家市场(无论是深圳本土用家又或是香港用家)因存在实在的居住需求,且置业总成本支出因首期款的增长而减少等客观有利因素存在,相信消息的负面影响会很快被市场消化;而以长线收益为主的投资者也如是。但对于以短期炒卖获利的投机者而言,“提高首付”令其投机成本增大,其必然会受到打击,暂时退出市场,市场也会更为理性地发展。  
而现时的情况是,银行同业仅是要求对《规定》中的“最低生活标准”与“生活所必需”等标准作出具体的解释及界定,在房贷政策上并未有变化,所以始终还是那句老话,置业买楼是人生的一件大事,它动辄数十万计,慎重对待才是正理。利率的变化、经济的变化、自己工作的变化都要审慎考虑。作为置业者一定要认真评估各种因素,考虑自己的实际支付能力后再决定是否购买,购买什么,切勿因为“空穴来风”之言,而盲目跟风。(作者:)
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