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房贷新政:央行温柔一刀

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发表于 2019-5-13 01:39:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
大学毕业后在北京工作两年多的小吴这几天很苦恼——她的新房梦破灭了。她和同一年毕业工作的男友向各自的父母亲朋筹够了15万元首付款,原定在6月5日与开发商签订购房协议办理购房贷款,可眼下房贷首付比例提高,他们的资金出现了7.5万元的缺口。对于月薪3500元的小吴来说,7.5万元可不是一个小数目。“即便算上男友的收入,我们凑够首付也得两年后了,还不知道到时候房价会不会涨太多。”小吴说。
依照房贷新政,6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,但购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。银行业人士认为这是房贷新政中力度最大的政策,首付款比例提高后将有一大部分需求被抑制。
抑制需求有新意
早在去年3月16日,央行就发布通知,要求对房地产价格上涨过快的城市或地区,首付款比例由20%提高到30%,具体调整的城市或地区,由商业银行根据各地房地产价格涨幅自行确定。通知留的“活口”使得政策效果大打折扣,大多数银行未严格执行,加之国家房地产调控相关政策多未落实,房地产市场依旧需求旺盛,一些城市的房价仍如脱缰的野马。
就短期来说,在房地产市场户型结构尚未来得及调整,大户型住房居多的情况下,此次首付款比例的提高将重创需求。不过,房贷新政抑制需求能否真正到位还要看自住房能否被严格判断从而打击炒房行为。
央行有关负责人表示,判断自住房有两个途径:一个是商业银行通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息,只要购房者以前曾贷款买房就可以查询到;另一个途径是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。
据记者了解,四大国有商业银行的分支机构尚在等待总行出台自住房判断办法。业内人士表示是否为自住房很难判断,因为只要前一套住房没有在银行贷款就不能从“个人信用信息基础数据库”查询,而且除上海等少数地方外,绝大多数地区的房地产主管部门与银行还未联网。
也有专家认为上调首付比例的措施并不够严厉。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为首付三成是国际惯例,仅是提高90平方米以上购房者首付一成,对购房者影响有限。
供给政策操作有难度
在供给政策方面,央行要求对项目资本金比例达不到35%的房地产企业,商业银行不得发放贷款。易宪容评论说,其实这一条在2004年银监会的信贷指引中就有明确规定。但落实情况不理想:一是监督无法跟上;二是国内严重缺陷的住房预售制度为房地产开发商逃避监管创造了条件。
此外,央行还要求空置三年以上的商品房不得作为开发商贷款的抵押物。易宪容认为,这条有新意,但操作起来比较困难,特别是在国内银行都有贷款冲动的情况下。一位国有商业银行住房金融部人士对易宪容的观点表示赞同,他也认为空置3年这一指标并不好执行,严格房地产开发信贷条件带来的影响有限。
2003年,央行感到房地产金融风险加大,先知先觉地出台121文件收紧房地产开发贷款。与121文件相比,此次供给政策可谓非常温和。
易宪容认为,国内住房预售制度不取消或不改善,对房地产开发商准入门槛提得再高也对其影响不大。
其实,央行一直呼吁取消预售制度,但一直无法取得有关部门的支持。这也可以解释央行从121文件开始就提高开发商信贷门槛却为何收效不大。
出手温柔央行有难处
本来分析人士预期央行会将首付款比例提高到40%到50%,没想到央行只是有区别地将首付比例提高到30%。
其实央行也有央行的难处——既要防止房地产业积累泡沫也要考虑到银行的盈利乃至房价的稳定。
央行最新发布的2006年第一季度货币政策执行报告显示,个人住房贷款增长放缓。3月末,个人住房贷款余额为1.9万亿元,比年初增加462亿元,同比少增296亿元。
个人住房贷款增长放缓的同时,银行的存贷差却在不断扩大。虽说这些年银行的存款和贷款都在增长,但贷款增长远没有存款快。到现在存贷差已扩大到大约10亿元。存款放在手里一天就要支付一天利息,各银行心急火燎地为这10亿元找出路。个人住房贷款是商业银行的优质业务,假如央行政策过于严厉,一旦房贷持续低迷,无疑是对银行的巨大打击。
再者,调查也让央行稍稍安心。对10个城市的调查显示,居民家庭偿债能力处于正常水平,房贷借款人平均月供收入比为35%;月所有债务支出与收入之比为38%。
房地产贷款已在全部贷款中占有重要地位,因此稳定房价非常重要,万一出手过狠,在房地产这个“买涨不买跌”的特殊市场很容易造成金融风险。一旦楼市出现大起大落,银行不良贷款将应声而起。因此,央行此次出台的房贷新政策从根本上还是求一个“稳”字。

(作者:赵江山)
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