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明年个人房贷增长不乐观

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发表于 2019-5-13 01:58:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
央行宣布26日再度加息,由于活期储蓄利率未调整,而且不是此前机构预测的非对称性加息,这次加息被认为对银行盈利的影响整体是正面的。而对商业银行来说,此次加息配合房地产调控的意味较浓,明年个人房贷业务不乐观。  
此次加息选择在圣诞节宣布,让市场整体感觉有些意外,其中与楼市相关的两个因素是商业银行比较关注的。
其一,加息选择在2010年的最后一个周末,而不是再晚一周,意味着2011年1月1日浮动利率房贷实施的利率调整将增加存量贷款购房者的利息成本。经过计算,若是七折优惠利率,在等额本息偿还方式下,100万元二十年期首套房贷款的每月还款额增加97.74元。若是八五折优惠利率,则每月增加还款额123.89元。由于2010年年内共有两次加息,10月20日加息之前的贷款购房者将在2011年1月起承担两次加息增加的利息,即五年期以上八五折优惠利率由2010年享有的5.049%上调至2011年实行的5.44%。由此,等额本息偿还方式下的100万元二十年期房贷,每月增加还款额218.37元。
其二,加息选择在2010年的最后一个周末,使得贷款购房者赶在年末办理提前还贷的可能性几乎没有。不少银行给提前还贷设置了门槛,办理申请的时间超过一周,有的银行并非每个工作日都受理客户申请。面对加息的突袭,贷款购房者只能承受2011年房贷利息的“被提高”。虽然新年过后也能办理提前还贷,但由于加息后依然没有改变存款负利率问题,七折优惠的五年期以上首套房贷的利率低于当前的CPI增幅,提前还贷潮不一定汹涌而至。
然而,个人房贷业务难以完全摆脱加息带来的影响。2011年的两次加息及二套房贷政策的收紧,致使投资投机性质的贷款购房成本明显抬高。两次加息前的五年期基准利率为5.94%,当时二套房贷申请到的七折优惠利率是4.158%。而两次加息及执行1.1倍利率之后,二套房贷利率已经升至7.04%。等额本息偿还方式下的100万元二十年期房贷,每月还款额提高至7777.02元,其中的增加部分高达1633.64元。显然,加息及二套房贷政策的收紧,已使投资投机购房的贷款成本大幅上升。
提高非自住型贷款购房者的利率及首付成数,有助于降低商业银行在高房价市场中的资产风险。与此同时,多项政策抑制非自住型购房需求,将给当前依然火热的楼市降温。以往的经验表明,一旦楼市成交量萎缩,靠天吃饭的个人房贷业务也会随之收缩。2008年楼市政策调控显效时,沪上银行的个人房贷就曾经历加速增长、增速回落到负增长的三个阶段。今年8月,受房产调控政策和住房成交低迷等因素影响,沪上银行的个人房贷出现了年内首次下跌,当月减少10.6亿元。
进入四季度,沪上银行的个人住房贷款回升,其中11月份新增个人房贷30.8亿元,环比多增25.1亿元。但从目前的迹象来看,明年楼市调控不会成为“空调”。温家宝总理近日明确表示,一定要使房价能够保持在一个合理的水平,“为实现这个目标而努力,绝不会退缩。”可见,加息影响下的个人房贷业务大幅增长的可能性不大。
对商业银行来说,之所以十分敏感个人房贷业务的增减,是因为这项公认的优势业务在利润贡献中的占比不小。如今面对个人房贷难以大幅提高的现实,各银行必须加快业务转型。否则,银行早晚会尝到“成也房贷,败也房贷”的滋味。一言以蔽之,那些倚重于个人房贷业务的银行,应该从加息对楼市的潜在影响中醒醒了。  
(作者:张炜)
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